Разъяснения юристов

Понятие и правовое положение паевых инвестиционных фондов; особенности правового положения закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости

«Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости –
это современный, надежный и эффективный способ
осуществления инвестиций»

Исходя из определения, которое закреплено в ФЗ № 156-ФЗ от 29.11.2001 г. «Об инвестиционных фондах» (далее – Закон), Паевым Инвестиционным Фондом (далее – ПИФ) является «обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления». Право учредителя доверительного управления (пайщика) на долю (и ее размер) в имуществе, составляющем ПИФ, удостоверяется ценной бумагой – паем, который выдается управляющей компанией. Таким образом, пай является бездокументарной ценной бумагой, удостоверяющей права ее владельца на долю в имуществе, составляющем ПИФ, и на иные права, предоставляемые пайщику  в соответствии с Законом.

Существует три вида ПИФов: открытые, интервальные и закрытые. Отличие одного вида от другого состоит лишь в порядке погашения паев: в открытом фонде пай может быть предъявлен пайщиком к погашению в любой рабочий день, в интервальном фонде устанавливается период, в течение которого пайщик может требовать погашения пая, закрытый же фонд предполагает отсутствие у пайщика права требовать погашения пая до истечения срока действия фонда (за исключением случаев, предусмотренных Законом). Следует особо отметить, что паи любого вида ПИФов (в том числе и закрытых) имеют свободное обращение в гражданском обороте (т.е. не существует ограничений по их отчуждению, передаче в залог и т.д.).

Статья 13 Закона устанавливает, что в доверительное управление открытым и интервальным паевыми фондами могут быть переданы лишь денежные средства, в то время как в закрытый паевой фонд может быть передано и иное имущество (в том числе недвижимое). Под недвижимым имуществом, которое может быть передано в закрытый паевой инвестиционный фонд, понимаются «находящиеся на территории Российской Федерации земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, за исключением недвижимого имущества, отчуждение которого запрещено законодательством Российской Федерации». ФСФР РФ установило ряд требований, суть которых состоит в том, что наименование фонда должно содержать указание на состав его активов. Таким образом, закрытый паевой инвестиционный фонд, основным активом которого является недвижимое имущество, должен иметь наименование Закрытый Паевой  Инвестиционный Фонд Недвижимости (далее – ЗПИФН). Доля недвижимого имущества в ЗПИФН должно составлять не менее  40 % активов фонда. В состав активов ЗПИФН могут также входить: ценные бумаги (акции, облигации, инвестиционные паи и т.д.), проектно-сметная документация, доли в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью, имущественные права на недвижимое имущество (в том числе права аренды недвижимого имущества),  имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества и денежные средства, включая иностранную валюту.

Следующий вопрос, который подлежит рассмотрению – это порядок создания ЗПИФН.

Управляющая компания принимает решение о создании ЗПИФН и разрабатывает Правила Доверительного Управления (далее – Правила ДУ). Эти правила содержат в себе условия самого договора доверительного управления (далее – Договор ДУ) и являются основополагающим документом в процессе функционирования фонда (можно провести аналогию с уставом коммерческой организации).  В Правилах ДУ должны быть отражены следующие сведения:

  • название паевого инвестиционного фонда;
  • тип паевого инвестиционного фонда (открытый, интервальный, закрытый);
  • полное фирменное наименование управляющей компании;
  • полное фирменное наименование специализированного депозитария;
  • инвестиционную декларацию;
  • стоимость имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, по достижении которой паевой инвестиционный фонд является сформированным;
  • срок формирования паевого инвестиционного фонда;
  • права и обязанности управляющей компании;
  • порядок подачи заявок на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев;
  • порядок и сроки включения в состав паевого инвестиционного фонда внесенных денежных средств (иного имущества);
  • порядок и сроки выплаты денежной компенсации в связи с погашением инвестиционных паев;
  • порядок определения расчетной стоимости инвестиционного пая;
  • порядок и сроки внесения в реестр владельцев инвестиционных паев записей о приобретении, об обмене, о передаче и погашении инвестиционных паев;
  • права владельцев инвестиционных паев;
  • размер вознаграждения управляющей компании, специализированного депозитария, лица, осуществляющего ведение реестра владельцев инвестиционных паев, аудитора;
  • виды и максимальный размер расходов, связанных с доверительным управлением паевым инвестиционным фондом, подлежащих оплате за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд;
  • порядок раскрытия информации о паевом инвестиционном фонде;
  • и некоторые иные сведения, которые должны быть дополнительно указаны в соответствии с требованиями Закона.

После регистрации Правил ДУ в Федеральной службе по финансовым рынкам управляющая компания обязана опубликовать их в печатном издании, указанном в самих правилах. Затем начинается период формирования имущества ЗПИФН. Этот период должен начаться не позднее 6 месяцев с момента регистрации Правил ДУ и не может продолжаться более 3 месяцев. Формирование имущества ЗПИФН происходит путем присоединения пайщиков (учредителей управления) к Договору ДУ (условия которого определяются Правилами ДУ) путем приобретения пая. Дата начала и дата окончания формирования имущества фонда указывается в Правилах ДУ. Приобретение пая происходит путем оформления Заявки на приобретение инвестиционных паев ЗПИФН (носящих безотзывный характер) и его оплаты в порядке, установленном Главой 4 Закона. Фонд будет считаться сформированным при условии внесения в него имущества на сумму не менее 2,5 млн. руб.

Этапом завершения создания ЗПИФН становится регистрация факта приобретения пая учредителем управления регистратором, осуществляющим ведение реестра фонда, и регистрация Федеральной регистрационной службой факта передачи имущества в ЗПИФН.

Инвестиционная привлекательность закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости

На наш взгляд важным вопросом, прежде всего для инвестора, является вопрос о классификации ЗПИФН. В УК «Свиньин и Партнеры» разработали и предложили профессиональному сообществу оригинальную систему классификации ЗПИФН с точки зрения типа риска. Сейчас «фонд недвижимости» – это общее определение для всех фондов, работающих на рынке недвижимости, а они все-таки достаточно разные. По степени надежности инвестиций  можно выделить три типа фондов недвижимости и у каждого из них свои особенности.

Рентные фонды (или фонды текущего дохода) инвестирует средства в уже функционирующую коммерческую недвижимость. Более 50% активов рентного фонда составляет недвижимость, а риски инвестиций связаны с изменением стоимости недвижимости и рентных ставок.

Основной доход девелоперские (спекулятивные) фонды получают за счет роста стоимости (капитализации) объекта недвижимости. Как правило, эти фонды уже владеют объектами недвижимости,  часто даже приносящими определенный доход, но дополнительные инвестиции позволяют принципиально изменить качество объекта недвижимости и, соответственно, существенно повысить его капитализацию.

В активы фондов строительства (венчурных) обычно входит проектно-сметная документация, права на землю, имущественные права и пр. Объекта недвижимости как такового в них еще нет, он должен будет быть создан в результате деятельности фонда. Поэтому  помимо рисков, связанных с ситуацией на рынке недвижимости, инвестор принимает на себя еще и венчурные риски, связанные со строительством. Пример такого фонда – ПИФ жилой недвижимости.

Основное направление деятельности УК «Свиньин и Партнеры» - управление рентными фондами, характеристики которых максимально приближены к их американским и канадским аналогам (Real Estate Investments Trust – REITs), и управление девелоперскими фондами.

Растущий интерес инвесторов к ЗПИФН объясняется инвестиционной привлекательностью такой формы инвестирования в недвижимость, которая заключается в особом налоговом режиме, предоставляемом в отношении него Законом «Об инвестиционных фондах», Налоговым кодексом и рядом других нормативно-правовых актов.

С нашей точки зрения ЗПИФН с одинаковым успехом может рассматриваться и как способ осуществления коллективных инвестиций, и как способ регулирования налогового режима. С одной стороны, гарантируя более высокую (по сравнению с остальными способами инвестирования) степень защиты имущественных прав пайщиков, закон, в то же самое время, устанавливает для ПИФов вообще, и для ЗПИФН – в частности, особый режим налогообложения, так как ЗПИФН – это финансовый инструмент с одноуровневым налогообложением. Такая ситуация дает ЗПИФН большое преимущество перед иными организационно-правовыми формами ведения хозяйственной деятельности и (или) осуществления инвестиционных вложений.

Не вдаваясь в юридические тонкости, мы считаем важным отметить, что:

При внесении недвижимого имущества в ЗПИФН не возникает налогооблагаемой базы ни по Налогу на добавленную стоимость, ни по Налогу на прибыль. Такой вывод можно сделать на основании анализа норм Закона и Налогового Кодекса РФ. Дело в том, что с точки зрения законодателя, внесение недвижимого имущества в ЗПИФН рассматривается как инвестиционная деятельность, что само по себе вполне обоснованно и логично:  целью создания ПИФа является вложение инвестиций в ценные бумаги, проектно-сметную документацию, недвижимость и иное имущество, перечень которого закреплен в Законе. Иными словами, на основании ст. 39 Налогового кодекса РФ передача имущества в ЗПИФН не будет считаться его реализацией, а значит, и не будет облагаться НДС. Что касается Налога на прибыль, то закон устанавливает особый режим налогообложения операций по внесению имущества уставный капитал организаций, а именно – в целях налогообложения не учитывает разницу между стоимостью имущества, переданного в уставный капитал, и стоимостью ценных бумаг (паем), полученных взамен, в качестве дохода, облагаемого Налогом на прибыль. И хотя ЗПИФН не является юридическим лицом, с нашей точки зрения вполне уместно проводить такого рода аналогию.

Другим существенным плюсом ЗПИФН является то, что на сегодня недвижимое имущество, переданное в ЗПИФН, не облагается Налогом на имущество. Данный вывод можно сделать на основании анализа Налогового Кодекса РФ и Правил бухгалтерского учета: дело в том, что недвижимое имущество, переданное в ЗПИФН формально не может рассматриваться в качестве основного средства (не соблюдается ряд условий, которые необходимы для признания его в качестве такового), а следовательно, не может являться и объектом налогообложения по Налогу на имущество.

Что касается ведения хозяйственной деятельности в рамках уже созданного  ЗПИФН, то и здесь доход, полученный фондом, не облагается Налогом на прибыль, т.к. фонд не является юридическим лицом (а следовательно не является плательщиком налога). Из сумм прибыли, полученной от эксплуатации имущества, составляющего ЗПИФН, Управляющая компания удерживает размер своего вознаграждения, а оставшиеся средства перечисляет в фонд, преумножая, таким образом, имущество его составляющее. Доход у пайщика возникнет лишь тогда, когда он решит продать или потребует погасить свой пай. Причем доходом будет считаться разница между начальной ценой покупки и ценой последующей продажи/погашения пая. Данные выводы строятся на основе все той же аналогии с процедурой внесения имущества в уставный капитал иного общества.

Доходы, которые могут возникнуть у пайщика, и с которых он будет обязан заплатить Налог на прибыль (налог на доходы физических лиц), являются суммы регулярных выплат по паям (могут быть предусмотрены Правилами) и суммы дохода от продажи (погашения) пая.

Одним из неурегулированных на сегодня вопросов является вопрос по уплате НДС в процессе хозяйственной деятельности ЗПИФН: Сегодня НДС не уплачивается, однако, это представляется не слишком экономически выгодным для контрагентов ЗПИФН. Возможно, что в недалеком будущем этот вопрос будет урегулирован,  ЗПИФН будет уплачивать НДС и право зачитывать суммы уплаченного налога.

Подводя итог вышесказанному, необходимо еще раз указать, что ЗПИФН являются экономически привлекательными и для тех, кто рассматривает его в качестве инструмента налогового планирования, и для тех, кто рассматривает его в качестве одного из способов инвестирования средств.

Защита имущественных прав учредителей управления (пайщиков)

Защите имущественных прав учредителей управления (пайщиков) законодатель уделил особое внимание: не только в Законе «Об инвестиционных фондах», но и в целом ряде нормативных актов ФСФР РФ последовательно закрепляется правовой механизм, обеспечивающий возможно более полную и всестороннюю защиту этих прав. Закон устанавливает, что управляющая компания ЗПИФН несет перед пайщиками ответственность в размере реального ущерба в случае причинения им убытков в результате нарушения федеральных законов и правил доверительного управления ПИФом. в том числе за неправильное определение суммы, на которую выдается инвестиционный пай, и суммы денежной компенсации, подлежащей выплате в связи с его погашением.

В то же самое время, чтобы обезопасить пайщика от возможных неблагоприятных последствий юридически (или экономически) неграмотных действий управляющей компании, Закон предусматривает, что долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, составляющим ЗПИФН, погашаются за счет этого имущества. В случае его недостаточности взыскание может быть обращено только на собственное имущество управляющей компании. Кроме исключения пайщика из числа лиц, на которых может быть возложена ответственность по сделкам с имуществом, составляющим ЗПИФН, существующий правовой механизм защиты устанавливает определенный порядок совершения сделок с указанным имуществом. Этот механизм призван свести к минимуму возможность какого-либо рода злоупотреблений со стороны управляющей компании.

Так, например, законом вводится институт «Специализированного депозитария» – юридического лица, отвечающего требованиям Закона «Об инвестиционных фондах» и имеющего соответствующую лицензию. В его обязанности входит:

1. Контроль за всеми сделками управляющей компании с имуществом, составляющем ЗПИФН (полномочия по контролю заключаются в том, что без согласия Специализированного депозитария управляющая компания не имеет права совершить ни одной сделки в отношении этого имущества).

2. Учет и, в случаях предусмотренных Законом, хранение имущества составляющего ЗПИФН.

Специализированный депозитарий, также обязан сообщать уполномоченным государственным органам обо всех нарушениях допущенных Управляющей компанией в процессе управления имуществом ЗПИФН.

В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения своих обязанностей, повлекшее причинение ущерба пайщикам, Специализированный депозитарий несет перед ними солидарную ответственность совместно с управляющей компанией. Органом, осуществляющим контроль за деятельностью управляющей компании со стороны государства, является Федеральная служба по финансовым рынкам. К ее полномочиям отнесены вопросы лицензирования, различного рода проверок, и иных действий, предусмотренных законодательством, целью которых является заключение отношений, возникающих при доверительном управлении имуществом ЗПИФН, в жесткие правовые рамки.

Существуют ограничения непосредственно и для управляющей компании, которая не вправе:

  • распоряжаться имуществом, составляющим ЗПИФН, без согласия специализированного депозитария;
  • приобретать за счет имущества, составляющего ЗПИФН, объекты, не предусмотренные Инвестиционной декларацией фонда;
  • совершать сделки, в результате которых будут нарушены требования Закона «Об инвестиционных фондах», нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, включая требования к структуре активов ЗПИФН;
  • безвозмездно отчуждать имущество, составляющее ЗПИФН;
  • получать на условиях договоров займа и кредитных договоров денежные средства, подлежащие возврату за счет имущества, составляющего ЗПИФН;
  • предоставлять займы за счет имущества, составляющего ЗПИФН;
  • использовать имущество, составляющее ЗПИФН, для обеспечения исполнения собственных обязательств, не связанных с доверительным управлением фондом, или для исполнения обязательств третьих лиц;
  • отчуждать собственное имущество в состав имущества, составляющего ЗПИФН, находящийся в ее доверительном управлении;
  • и целый ряд других ограничений, указанных в ст. 40 Закона «Об инвестиционной деятельности».

Таким образом, законодатель выстроил схему при которой существует трехуровневая система контроля за деятельностью управляющей компании:

1.Контроль со стороны государства (законодателя), которое устанавливает «правила игры» — права, обязанности и ограничения в деятельности управляющей компании;

2.Контроль со стороны исполнительного органа – Федеральной службы по финансовым рынкам, уполномоченной приостанавливать или лишать лицензии управляющую компанию в случае выявления нарушений в ее деятельности;

3.Контроль со стороны Специального депозитария, без разрешения которого, в свою очередь, управляющая компания не может совершать сделки с имуществом, составляющим ЗПИФН.

Кроме того, здесь еще можно отметить, что пайщик имеет право самостоятельно знакомиться с деятельностью управляющей компании по управлению имуществом ЗПИФН, для чего ему предоставляется соответствующая ежемесячная отчетность, состав и объем которой определяется Правилами ДУ.

Таким образом, есть все основания рассматривать данный механизм как наиболее четкий и прозрачный, из числа всех существующих на сегодняшний день способов защиты прав инвесторов. Перечисленные выше аргументы, позволяют еще раз подтвердить тезис, указанный в заглавии настоящей презентации: «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости – это современный, надежный и эффективный инструмент осуществления инвестиций».

ООО "УК "Свиньин и Партнеры" 2009 год

 

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры» (лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами от «01» октября 2008 года №21-000-1-00588, предоставленная Федеральной службой по финансовым рынкам) сообщает, что стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом.
Получить подробную информацию о паевых инвестиционных фондах под управлением ООО «УК «Свиньин и Партнеры» и ознакомиться с правилами доверительного управления, а также с иными документами, предусмотренными Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" и Положением, утвержденным Приказом ФСФР РФ от 22.06.2005 N 05-23/пз-н, можно по адресу: Россия, 195067, Санкт-Петербург, улица Маршала Тухачевского, дом 27, корпус 2, литер А, оф. 950, тел. (812) 324-05-24, или в сети Internet по адресу: www.svinin.ru.

 



• О компании • Фонды • Объекты инвестирования • Инвесторам • Пресс-центр

MainSource Разработка программ
Создание сайтов
Продвижение и раскрутка

Content and design by Mediaprom